DPH ve stavebnictví 2026: 12, nebo 21 %? A přenesení daně

Stavební a montážní práce se v Česku zdaňují buď sníženou sazbou 12 %, nebo základní sazbou 21 %. Snížená sazba se týká hlavně oprav a změn dokončených staveb pro bydlení (byt, rodinný dům, bytový dům) a výstavby staveb pro sociální bydlení; komerční a nebytové stavby mají 21 %. Když stavební práce dodáváte jinému plátci DPH, fakturujete bez daně v režimu přenesené daňové povinnosti a daň přizná odběratel.

V článku najdete, jak se v těchto pravidlech vyznat při sestavování rozpočtu, jak DPH v nabídce správně ukázat a které chyby se ve stavebních nabídkách objevují nejčastěji.

Sazby DPH ve stavebnictví v kostce

Od 1. ledna 2024 platí v Česku dvě sazby DPH: základní 21 % a snížená 12 %. Stavební práce, které dříve spadaly pod sníženou sazbu 15 %, se od té doby zdaňují sazbou 12 %. Pro stavebnictví jsou klíčová ustanovení § 48 a § 48a zákona o DPH (snížená sazba) a § 92e (přenesení daňové povinnosti).

Tabulka je zjednodušená. Rozhoduje vždy konkrétní stavba, charakter prací a postavení odběratele, proto si níže projděte podrobnosti.

Kdy platí snížená sazba 12 %

Opravy a změny staveb pro bydlení (§ 48a)

Snížená sazba se uplatní u stavebních a montážních prací spojených s opravou nebo změnou dokončené stavby pro bydlení. Stavbou pro bydlení se pro účely zákona rozumí zejména bytový dům, rodinný dům a byt. Typicky sem patří:

• rekonstrukce koupelny nebo kuchyně v bytě či rodinném domě,
• výměna elektroinstalace, rozvodů vody, kanalizace nebo topení,
• výměna oken a dveří, zateplení fasády, oprava nebo výměna střechy,
• nové podlahy, obklady, omítky a malby v bytech a domech.

Snížená sazba se vztahuje na stavební a montážní práce včetně materiálu, který při nich zabudujete. Neplatí automaticky pro všechno, co klient v rámci rekonstrukce objedná. Samostatná dodávka zboží, které se nestane součástí stavby (typicky spotřebiče nebo volně stojící nábytek), se posuzuje zvlášť a obvykle podléhá základní sazbě. Pozornost si zaslouží i práce mimo samotnou stavbu, jako je oplocení, zpevněné plochy nebo samostatně stojící garáž: snížená sazba se na ně vztahovat nemusí a je potřeba je posoudit samostatně.

Výstavba staveb pro sociální bydlení (§ 48)

Pojem „sociální bydlení“ je v zákoně o DPH širší, než napovídá název. Nejde jen o byty pro sociálně slabé, ale i o běžné rodinné domy a byty, pokud splní zákonné podmínky. Zákon stanoví limity podlahové plochy pro rodinný dům a pro byt; jejich přesné hodnoty a způsob výpočtu si vždy ověřte v aktuálním znění zákona. Pokud novostavba limity splní, uplatní se u stavebních a montážních prací spojených s její výstavbou sazba 12 %, jinak 21 %.

U novostaveb proto už při nacenění zjistěte z projektu podlahovou plochu a ověřte, do které kategorie stavba spadá. Sazba DPH v nabídce rodinného domu je jednou z věcí, kterých si klient všimne nejdřív.

Kdy se uplatní základní sazba 21 %

Základní sazba platí pro stavební práce, které pod § 48 ani § 48a nespadají. Jde zejména o:

• komerční a nebytové stavby: kanceláře, obchody, restaurace, ordinace, výrobní a skladové haly,
• novostavby bytů a domů, které nesplní podmínky stavby pro sociální bydlení,
• stavby, které nejsou stavbou pro bydlení, například stavby pro rodinnou rekreaci; u nich si zařazení ověřte podle konkrétního případu,
• nebytové prostory: práce přímo v nebytovém prostoru, třeba v obchodě v přízemí bytového domu, se posuzují samostatně a snížená sazba se na ně automaticky nevztahuje,
• plnění, která nejsou stavebními pracemi: projektová dokumentace, inženýrská činnost, samostatný prodej materiálu.

Přenesená daňová povinnost ve stavebnictví (§ 92e)

Režim přenesení daňové povinnosti se týká stavebních a montážních prací, které podle klasifikace produkce CZ-CPA spadají do oddílů 41 až 43 (budovy a jejich výstavba, inženýrské stavby, specializované stavební práce), pokud je poskytujete jinému plátci DPH v tuzemsku.

Jak to v praxi funguje

• Dodavatel vystaví daňový doklad bez DPH a uvede na něm, že daň odvede zákazník.
• Odběratel daň sám vypočte ve správné sazbě (12 %, nebo 21 % podle druhu stavby) a přizná ji. Za zákonných podmínek si ji zároveň může uplatnit jako nárok na odpočet.
• Obě strany plnění vykazují v daňovém přiznání a kontrolním hlášení.

Kdy se přenesení neuplatní

• Odběratel není plátce DPH: soukromá osoba, živnostník nebo firma, kteří plátci nejsou, společenství vlastníků, které plátcem není. Pokud jste plátce, fakturujete s DPH v příslušné sazbě.
• Plnění nespadá do CZ-CPA 41–43: například projektové práce nebo samotná dodávka materiálu bez montáže.

Typický příklad z praxe

Elektrikář pracuje jako subdodavatel pro stavební firmu, která rekonstruuje rodinný dům pro soukromého majitele. Obě firmy jsou plátci DPH.

• Elektrikář fakturuje stavební firmě bez DPH v režimu přenesení daňové povinnosti.
• Stavební firma fakturuje majiteli domu s DPH 12 %, protože majitel není plátce a jde o opravu stavby pro bydlení.

Zařazení prací do CZ-CPA posuzuje dodavatel. U hraničních případů, například u kombinace dodávky a montáže technologie nebo u odběratele, který je plátcem, ale práce objednává pro soukromé účely, si postup ověřte v informacích Finanční správy nebo u daňového poradce.

Jak DPH ukázat v rozpočtu a v nabídce

Rozpočet se počítá bez DPH. Daň se připočítává až na konci, z ceny za celou zakázku: základní rozpočtové náklady plus VRN dají cenu bez DPH, k ní se připočte DPH a vznikne cena s DPH. Co do rozpočtu patří a v jakém pořadí, popisujeme v článku Jak sestavit stavební rozpočet.

Příklad výpočtu

Výchozí ceník Rozpočto uvádí pro kompletní rekonstrukci koupelny orientační cenu 220 000 Kč bez DPH. Rozdíl mezi sazbami je u takové zakázky znát:

Pokud jde o koupelnu v bytě a omylem použijete 21 %, vypadá vaše nabídka pro soukromého klienta o 19 800 Kč dražší než nabídka konkurence se stejnou cenou bez DPH. Obrácená chyba, tedy 12 % u koupelny v kanceláři, se projeví až při kontrole a doměřená daň půjde z vaší marže. Rozpad ceny koupelny po dílech najdete v článku Rozpočet rekonstrukce koupelny.

Zásady pro přehlednou nabídku

• Uveďte sazbu a důvod. Například „DPH 12 % – oprava dokončené stavby pro bydlení“. Klient vidí, že jste sazbu posuzovali, a vy máte podklad pro fakturu.
• Smíšenou zakázku rozdělte. Když zakázka zahrnuje byt i nebytový prostor, nebo dům i samostatně stojící stavbu, oceňte části zvlášť. V krycím listu pak budou dva základy daně a dvě výše DPH, případně připravíte dva samostatné rozpočty.
• Pro plátce napište režim. „Ceny jsou bez DPH; plnění podléhá režimu přenesení daňové povinnosti podle § 92e zákona o DPH.“ Řádek s DPH v takové nabídce nemá smysl.
• Jako neplátce to řekněte. „Nejsem plátce DPH.“ Klient pak ví, že uvedená cena je konečná.
• Odlište ceny s DPH a bez DPH v celé nabídce, nejen v součtu.

Pokud rozpočty sestavujete v Rozpočtu, nastavíte si výchozí sazbu DPH pro celou firmu: pevně 21 %, 12 % nebo 0 %, případně „podle typu stavby“, kdy stavby pro bydlení dostanou 12 % a ostatní 21 %. Krycí list v exportu do Excelu obsahuje řádky pro základ a DPH v obou sazbách. Navrženou sazbu ale vždy zkontrolujte, za správné zdanění odpovídáte vy.

Nejčastější chyby s DPH ve stavebních nabídkách

1. 12 % u všeho, co se jmenuje rekonstrukce. Rekonstrukce kanceláře, obchodu nebo provozovny má základní sazbu bez ohledu na to, že jde o „opravu“.
2. 21 % u bytů „pro jistotu“. Zbytečně zdražíte nabídku pro koncového zákazníka a v porovnání s konkurencí prohrajete.
3. DPH na faktuře pro plátce za stavební práce. Pokud se má uplatnit přenesení daňové povinnosti, nepatří na doklad DPH, ale údaj, že daň odvede zákazník.
4. Přenesení u soukromé osoby. Opačná chyba: koncovému zákazníkovi, který není plátce, musí plátce DPH účtovat.
5. Jedna sazba pro smíšenou zakázku. Pokud část prací patří ke stavbě pro bydlení a část ne, jedna sazba pro celý rozpočet je téměř jistě chybná.
6. Nejasné, zda jsou ceny s DPH, nebo bez DPH. Klient porovnává čísla, která k sobě nepatří, a vy riskujete spor o konečnou cenu.
7. Staré šablony. V šablonách nabídek a smluv se ještě objevuje sazba 15 %, která pro stavební práce platila do konce roku 2023.
8. Neplátce s DPH v nabídce. Kdo není plátce DPH, daň k ceně nepřičítá.

Shrnutí

• Opravy a změny dokončených bytů a domů: zpravidla 12 %.
• Novostavby: 12 % jen u stavby pro sociální bydlení v zákonných limitech, jinak 21 %.
• Komerční a nebytové stavby: 21 %.
• Stavební práce pro jiného plátce: bez DPH, daň přizná odběratel.
• V nabídce vždy uveďte cenu bez DPH, sazbu, DPH a cenu s DPH, nebo režim přenesení. Kompletní náležitosti nabídky shrnuje článek Cenová nabídka na stavební práce.

Upozornění: Článek poskytuje obecné informace a nenahrazuje daňové poradenství. Daňové předpisy i jejich výklad se mohou měnit a správné zdanění vždy závisí na konkrétní stavbě, druhu prací a postavení odběratele. Před uplatněním sazby nebo režimu přenesení daňové povinnosti si ověřte aktuální znění zákona o DPH a postup konzultujte s daňovým poradcem nebo s Finanční správou.

Časté otázky